Договор аренды зданий и сооружений: понятия, основные элементы, права и обязанности сторон

ВВЕДЕНИЕ

Роль договора в современное время невозможно переоценить. В повседневной жизни общества, в регулировании разнообразных имущественных, а также личных неимущественных отношений возникает необходимость в заключение договора. Договоры применяются уже на протяжении нескольких тысяч лет. Они могут существовать в различных формах, а также регулировать разнообразный характер отношений.
Гражданское законодательство РФ регламентирует разнообразные виды договоров. К одному из таковых относится договор аренды. Последний относится к классическим видам договоров. Данный вид договора известен множество тысячелетий, общие черты договора практически не изменились. Аренда нашла распространение как в предпринимательской деятельности, так и в иных областях деятельности общества.
Одной из классификаций договора аренды является договор аренды зданий и сооружений. Такого рода договор аренды предоставляет гражданам возможность удовлетворять свои разнообразные потребности, юридическим лицам осуществлять уставные цели, в то время, когда у указанных лиц возникает необходимость во временной пользовании какими-либо определенными зданиями и сооружениями.
Договор аренды зданий и сооружений регулируется общими нормами о договоре аренды, а также и специальными. Вместе с тем, договор аренды зданий и сооружений имеет определенные тонкости.
Актуальность темы выражается в большом значении арендных отношений, в том числе отношений по аренде зданий и сооружений, как в сфере гражданского права, так и во всей современной рыночной экономике.
Объект данного исследования выступают имущественные и организационные общественные отношения, возникающие в связи с возникновением, исполнением и прекращением арендных отношений, предметом которых являются здания и сооружения.
Предметом изучения курсовой работы являются нормы действующего законодательства, регулирующие арендные отношения по поводу зданий и сооружений.
Целью курсовой работы является всестороннее исследование договора аренды зданий и сооружений.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
­ рассмотреть понятие договора аренды зданий и сооружений;
­ изучить элементы договора аренды зданий и сооружений;
­ ознакомиться с правами и обязанностями арендатора и арендодателя.
Научная значимость работы состоит в раскрытии содержания основного понятия, связанного с темой исследования. Практическая значимость курсовой работы заключается в возможности использования результатов исследования для решения практических задач.
Степень разработанности рассматриваемой проблемы достаточно обширна. Изучению арендных отношений посвящены научные работы следующих авторов: В. А. Белов, М. В. Вронская, С. П. Гришаев, И. А. Зенин, Е. М. Михайленко, Н. Д. Эриашвили, и др., и др.
Нормативную основу исследования составляет ГК РФ .
Методологической основой курсовой работы являются общенаучные методы познания: диалектика, методы анализа и синтеза с использованием специальных и частно-научных (юридических) методов.
Структурно курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников.
 
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

1.1. Понятие договора аренды зданий и сооружений

Договор аренды относится к одному из распространенных в настоящее время видам гражданско-правовым договорам. Понятие договора аренды раскрывается в ст. 606 ГК РФ . Согласно названной норме, в соответствии с договором аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только в пользование. Плоды, продукты и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Рассматриваемый договор входит в такую группу договоров, которыми регулируются отношения по передаче какого-либо имущества в пользование на определенный период времени. Договор аренды не предусматривает смены собственника, что отличает его от договоров о передаче права собственности, и поэтому в экономическом смысле этот договор устанавливает такие обменные отношения, при которых товар – это не вещь, а право на его использование. Имущество в этом договоре может быть передано арендатору только для использования или одновременно для использования и владения. В первом случае арендатор не приобретает права собственности на арендуемое имущество, а во втором случае становится его законным владельцем со всеми правовыми последствиями .
Передача имущества в пользование возможна только в том случае, если использование осуществляется в условиях, которые позволяют арендодателю постоянно контролировать арендованное имущество; например, использование движимого имущества осуществляется в его помещениях .
Можно выделить три основные особенности, характерные для этого соглашения. Во-первых, это договор, по которому определенное имущество передается другому лицу без передачи окончательного права собственности на владение и пользование (или только пользование) лицом, которое имеет право им распоряжаться. Арендодатель остается владельцем недвижимости. Во-вторых, аренда всегда временная, и по истечении срока аренды имущество должно быть возвращено арендодателю. Исключением являются случаи, когда арендатор приобретает имущество, которое он сдает в аренду, но в этих случаях аренда приостанавливается, и на заключительном этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда платный: арендодатель обязан платить за пользование имуществом (в отличие от договора безвозмездного займа) .
Договор аренды здания и сооружения соглашение также является консенсуальным, т.е. устанавливает отношения обязательства между сторонами, в отличие от кредитного соглашения, которое считается заключенным с момента, когда они приходят к соглашению (исполнению контракта), например, с момента подключения к интернету и предоставления денег или других вещей к заемщику .
В одних случаях использование термина «аренда» в законодательстве, в других — «имущественный найм» обусловлено не различиями в определенных видах таких договоров, а существующей практикой их наименования в определенных областях. Юридическое различие между арендной платой и сдачей внаем проводится только в отношении жилых помещений. Когда гражданину предоставляется жилплощадь для проживания в ней, между сторонами заключается договор аренды жилой площади, выделенный в самостоятельную форму и регулируемый гл. 35 ГК РФ.
Здания и сооружения являются одним из наиболее распространенных объектов аренды.
В ГК РФ отдельно выделены специальные правила для сдачи в аренду только определенных видов недвижимости (зданий, сооружений и предприятий), в то время как на любое другое имущество, находящееся в аренде, распространяются общие положения об аренде .
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать здание или сооружение арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Данное соглашение выделяется в отдельный вид договора аренды в соответствии с характеристиками арендуемого имущества: зданий и сооружений – оно требует установления специальных правил, регулирующих правоотношения, связанные с арендой этих объектов.
Следует также подчеркнуть, что схема правового регулирования арендных отношений в отношении недвижимости построена на иной основе, чем регулирование договора купли-продажи. В последнем случае ГК РФ установлены специальные правила, направленные на регулирование правоотношений, связанных с куплей-продажей любого недвижимого имущества (гл. 30, ст. 549 – 558 ГК РФ). При составлении норм, регулирующих договор аренды, законодатель поступил иначе: специальные правила об аренде любого недвижимого имущества напрямую связаны с тем, что действуют общие положения об аренде (гл. 34 ГК РФ); например: специфика сдачи в аренду земельных участков и другие индивидуальные природные объекты могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ);